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征地拆迁法律课堂讲义
2011-01-16 10:08:49 来源：傅文
征地拆迁
山东豪德律师事务所傅文律师15865368182
5.1.1概念界定
集体土地，是指农村和城市郊区除由法律规定属于国家所有的以外的土地；宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有。
5.1.2法律依据
（1）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行）；
（2）
5.2.1征收土地的条件
征收土地，必须符合下列全部条件：
（1）征收土地应以公共利益为目的；
（2）行使征地权的主体只能是国家；
（3）征地的标的只能是集体土地；
（4）征收土地应以土地补偿为条件。
5.2.2征收土地的审批权限：
（1）征收基本农田或者基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批；
（2）征收基本农田或者基本土地在70公顷以下的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
5.2.3征用土地的审批程序：
1、申请
需要使用集体土地的用地者应依法向有批准权的人民政府提出用地申请。
2、审查批准
审查和批准的重点有三项：
（1）建设单位的建设项目已获主管机关的批准并需要使用国有建设用地；
（2）建设单位持有关批准文件向有批准权的县级以上土地管理部门提出用地申请并经确认，确需使用国有土地具有征地必要的；
（3）由该土地管理部门报请其属的同级人民政府批准建设单位使用国有土地并决定征用土地。
3、公告
政府部门依照法定程序批准建设单位征收土地后，由批准征地的人民政府予以公告。
4、登记
在公告的规定期限内，被征用土地的所有人，使用人应当持土地权属证书到当地人民政府土地管理部门办理征地补偿登记。
5.2.4征地补偿
被批准征收土地的，应当按照被征收土地的原有用途给予补偿，补偿费的基本内容包括三项：
（1）土地补偿费；
（2）安置补助费；
（3）地上附着物和青苗的补偿费（如果是菜地，还应当由用地单位缴纳新菜地开发建设基金）。
5.2.5集体土地征用补偿标准
（1）征收土地的，应当按照被征用土地的原用途给予补偿；
（2）征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；
（3）潍坊市征地补偿安置补偿的具体标准，详见附录3。
5.2.6 征地补偿安置的工作程序
（1）在征地依法报批前，区（县）土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
（2）区（县）建设用地事务部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
（3）征地依法批准后，区（县）土地管理部门应当按照《征用土地公告办法》规定公告征地批准事项。除涉及国家保密规定等特殊情况外，征地批准事项应当网上公告。
（4）区（县）土地管理部门应当根据征收土地的批准文件，在征地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案（含征地拆迁房屋补偿安置标准），报市建设用地中心审查同意后，按照《征用土地公告办法》规定公告。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的，区（县）土地管理部门应当按照《国土资源听证》规定的程序和有关要求组织听证。
（5）征地补偿安置方案批准后，市建设用地事务中心组织区（县）建设用地事务部门与被征地单位协商签订征地补偿安置协议，与建设用地单位协商签订征地费包干协议。
特别提示：单独选址项目和分批次项目的征地补偿安置费用，应当根据市建设用地事务中心审核鉴证的征地费包干协议支付，未按期全额支付到位的，不得核发建设用地批准书。
（6）征地拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照潍坊市城市房屋拆迁管理的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要评估的，可以在区（县）土地管理部门拟订征地补偿安置方案时预估。
5.3.1补偿安置的依据
1、补偿对象的确定
（1）对征地范围内合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。
（2）被拆除房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。
2、特殊情况的处理
（1）征地公告公布时，被拆迁人已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按实际完成的工程量重置价的评估价格协商补偿；建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可以按重置价结合成新的评估价格协商补偿。
（2）征地公告公布时，被拆迁人已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已由被拆迁人自行拆除的旧房，土地使用权基价和拆迁补贴不予补偿。
（3）征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。
（4）拆除宅基地范围内建筑物和构筑物的，经批准建筑占地面积内的合法建筑，按《若干规定》中货币补偿计算公式或者易地新建补偿金额计算公式计算补偿金额；屋前屋后占地面积内的合法建筑物和构筑物，按征地财物补偿标准计算。
（5）拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
（6）违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。
（7）同一拆迁范围内，既有国有土地、又有征用集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征用集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置的规定执行。
5.3.2居住房屋征地拆迁的补偿安置标准
1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
（1）被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
（3）被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产评估机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，详见附录4。
2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置
（1）具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或者居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。
（3）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。但被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。
3、其他补偿
征地拆迁居住房屋的，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
5.3.3 非居住房屋征地拆迁的补偿安置标准
（1）拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产评估机构评估。
（2）被拆迁人还应当获得的其他补偿费用，具体包括：
1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
（3）其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行，具体补偿标准详见附录3。
5.3.4共同举办企业的房屋征地拆迁的补偿安置标准
拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。
被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产评估机构评估，并提交具有合法的产权登记凭证或者用地批准文件。
相应的土地使用权取得费用，是指在房屋拆迁许可证颁发之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应支付的费用。一般按照征收该地块集体土地的现行标准评估，包括耕地占用税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费和劳动力安置补偿费（参加镇保或者城保费用）等。评估时可以参照同区域工业园区内相同数量的土地使用权取得费用作相应的系数调整。
5.3.5潍坊市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费现行标准
|
潍坊市人民政府办公室文件
潍政办发〔2007〕38号
潍坊市人民政府办公室 关于印发潍坊市征地地面附着物和 青苗补偿标准的通知
各县市区人民政府,市属各开发区管委会,市政府各部门、单位,上属驻潍各部门、单位,各人民团体,各大企业,各高等院校: 为进一步规范征地拆迁行为,切实维护征地双方的合法权益,根据省政府要求,经省物价局、省财政厅、省国土资源厅审核同意,现将《潍坊市征地地面附着物和青苗补偿标准》印发给你们,请认真贯彻执行。本标准自印发之日起执行,过去有关规定与本通知不符的,一律以本通知为准。此前已进行征地补偿的,按原标准执行;已征地但尚未补偿的,按本通知规定的标准执行;同一项目尚未补偿完毕的,统一按本通知规定的标准执行。
附件:潍坊市征地地面附着物和青苗补偿标准
二ΟΟ七年五月十六日
主题词:物价 征地 青苗 补偿 通知 抄送:市委办公室,市人大常委会办公室,市政协办公室, 市中级法院，市检察院,潍坊军分区。 潍坊市人民政府办公室 2007年5月17日印发 |
潍坊市征地地面附着物和青苗补偿标准
（之一）
|
名 称 |
类 别 |
补偿标准 |
备注 | |
|
楼
房 |
一级 |
钢筋砼结构 |
650-850元/m2 |
（1）屋内配套设施不另计（包括照明、自来水、下水道、暖气管道等）。 （2）屋内有装修的可根据现实状况另计。 |
|
二级 |
砖混结构，有钢筋混凝土地梁、圈梁、用瓷砖、马赛克或其它高档建筑材料饰面、水电暖配套，门窗齐全。 |
450-750元/m2 | ||
|
三级 |
砖混结构，有钢筋混凝土地梁、圈梁、外墙系水刷、喷涂、水电暖配套、门窗齐全。 |
400-650元/m2 | ||
|
四级 |
砖混结构，只有地梁和圈梁，外墙水泥饰面，水电配套，门窗齐全。 |
300-500元/m2 | ||
|
五级 |
砖混结构，无地梁和圈梁、水电配套，门窗齐全。 |
260-400元/m2 | ||
|
六级 |
砖混结构，无地梁和圈梁，水电不配套或门窗不齐全。 |
220-300元/m2 | ||
|
平
房 |
一级 |
砖混结构，有瓷砖或马赛克饰面，其余水泥抹面，跨度6米以上，檐高3米以上的平顶或瓦顶平房。 |
300-400元/m2 |
|
|
二级 |
砖混结构，外墙系水刷、喷涂等一般装饰，跨度6米以上，檐高2.7-3.0米的平顶或瓦顶平房。 |
260-360元/m2 | ||
|
三级 |
砖混结构，外墙装饰较好，檐高2.5-3.0米，跨度3.5-6米的平顶或瓦顶房。 |
220-320元/m2 | ||
|
四级 |
砖混结构，清水墙，跨度4米以上瓦顶或草顶房。 |
180-280元/m2 | ||
|
简易房 |
混合结构、双面坡瓦顶或石棉瓦顶 |
80-200元/m2 | ||
|
简易棚 |
构造简单。 |
20-80元/m2 | ||
|
电器用房、机井房 |
砖混或砖木结构平顶或瓦顶。 |
100-260元/m2 | ||
|
畜禽舍 |
砖混或砖木结构。 |
70-120元/m2 | ||
|
简易结构。 |
30-70元/m2 | |||
|
厕所 |
封闭较好。 |
50-120元/m2 | ||
|
封闭较差或露天简易厕所 |
20-50元/m2 | |||
|
地面硬化 |
厚度为6公分以内的（含6公分） |
10-20元/m2 |
| |
|
厚度为6公分以上的 |
20-40元/m2 |
| ||
潍坊市征地地面附着物和青苗补偿标准
（之二）
|
名 称 |
类 别 |
补偿标准 |
备 注 |
|
围 墙 |
砖墙，墙高在2.5米以上 |
130-180元/m |
|
|
砖墙，墙高在2.0-2.5米 |
90-140元/m |
| |
|
砖墙，墙高在1.5-2.0米 |
60-120元/m |
| |
|
砖墙，墙高在1.5米以下 |
30-60元/m |
| |
|
土坯墙，墙高1.5-2.5米 |
50-80元/m |
| |
|
土坯墙，墙高在1.5米以下 |
20-50元/m |
| |
|
温 室 |
钢、砼骨架、玻璃顶 |
80-200元/m2 |
|
|
钢、砼骨架、塑料薄膜顶 |
20-80元/m2 |
| |
|
简易塑料薄膜棚 |
10-30元/m2 |
| |
|
小 桥 |
钢筋混凝土矩形板桥 |
1000-1800元/m2 |
|
|
平坦石拱桥 |
800-1500元/m2 |
| |
|
石拱桥 |
1400-2800元/m2 |
| |
|
涵 洞 |
石盖板涵跨径1-2米 |
200-500元/m2 |
|
|
石拱涵跨径2米以上 |
400-2000元/m2 |
| |
|
钢筋混凝土圆管涵跨径1-2米 |
400-1800元/m2 |
| |
|
钢筋混凝土盖板涵跨径1.5-4米 |
600-2600元/m2 |
| |
|
水 渠
水 池 |
土筑水渠、水池 |
10-20元/m3 |
|
|
石砌水渠、水池 |
50-100元/m3 |
土方另计 | |
|
砖砌水渠、水池 |
60-120元/m3 | ||
|
水 井 |
手压井 |
15元/m |
特大口水井可按挖土方加砖石砌面积加适当排水费用计算 |
|
土井 |
60-110元/m | ||
|
砖砌井深5-10米（含10米） |
1300-4000元/眼 | ||
|
砖砌井深10-20米 |
2000-6000元/眼 | ||
|
机井深20-50米（含50米） |
50-80元/m | ||
|
机井深50-100米 |
80-150元/m |
| |
|
机井深100米以上 |
150-200元/m |
| |
|
乔 木 |
胸径小于5公分，松柏树小于3公分，可移栽的 |
2-4元/株 |
（1）胸径5公分以下的，在落叶后评估，可按移栽评估。 （2）苗圃基地、绿化用树根据市场行情。 |
|
胸径小于5公分，松柏树小于3公分，不可移栽的 |
4-10元/株 | ||
|
胸径5-10公分 |
20-30元/株 | ||
|
松柏3-6公分 | |||
|
胸径10-20公分 |
30-45元/株 | ||
|
松柏6-10公分 | |||
|
胸径大于20公分 |
50元/株 | ||
|
松柏10公分以上 |
|
果 树 |
苗木 |
1.5-5元/株 |
|
|
定植苗 |
5-10元/株 |
| |
|
幼龄期（区分树种） |
20-80元/株 |
| |
|
初果期（区分树种） |
80-260元/株 |
| |
|
盛果期（区分树种） |
200-500元/株 |
| |
|
衰果期（区分树种） |
60-160元/株 |
| |
|
苗圃 |
4000-8000元/亩 |
区分树种，每亩不低于4000棵 | |
|
葡 萄 |
幼龄期 |
5-10元/株 |
|
|
初果期 |
10-20元/株 |
| |
|
盛果期 |
20-40元/株 |
| |
|
灌 木 |
一年生以内 |
2-4元/墩 |
|
|
一年以上 |
3-5元/墩 |
| |
|
其 它 |
花椒墙 |
3-6元/米 |
|
|
香椿树 |
3-6元/墩 |
| |
|
电力通讯线路 |
不带线电线杆 |
120-260元/杆 |
|
|
低压线路带线 |
900-1200元/杆 |
| |
|
通讯广播线路 |
900-1200元/杆 |
| |
|
自来水管 |
从主管道到户内水龙头 |
10元/m |
|
|
主管道 |
15元/m |
| |
|
砖 窖 |
18、20、22、32、门轮窖 |
7000-10000元/门 |
包括烟囱 |
|
老式土窖 |
8000-30000元/座 |
包括烘干室 | |
|
迁 坟 |
棺木、拾骨、骨灰盒 |
700元/座 |
|
|
以上所有补偿项目，旧料归原主 | |||
潍坊市征地地面附着物和青苗补偿标准
（之三）
|
名 称 |
补偿标准 |
备 注 |
|
粮食类 |
按鲁政办发[2004]51号文件标准单季补偿 |
1400 |
|
蔬菜类 |
2000元/亩 |
|
|
大棚蔬菜类 |
2000元/亩 |
夏季不覆膜 |
|
大棚蔬菜类 |
4000元/亩 |
冬季覆膜 |
|
其他类 |
按鲁政办发[2004]51号文件标准单季补偿 |
|
|
山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知 |
| |||||
|
作者：王志刚 时间：2009年07月07日 13时50分 |
| |||||
|
序号 |
名 称 |
类 别 |
补偿标准 |
备 注 | ||
|
一 |
房屋 |
乱石基、砖石墙、钢筋混凝土预制或现浇平屋顶 |
220-260元/平方米 160-220元/平方米 120-160元/平方米 80-120元/平方米 50-80元/平方米 |
1.表中面积系指建筑面积 | ||
|
二 |
围墙 |
乱石基砖墙高2.5m以上 |
70-80元/m |
旧料归原主 | ||
|
三 |
畜禽舍 |
砖混结构 |
60-100元/平方米 |
旧料归原主 | ||
|
四 |
迁坟 |
棺木、拾骨、骨灰盒 |
80-150元/座 |
包括迁葬工料费 | ||
|
五 |
温室 |
钢、砼骨架、玻璃顶 |
40-60元/平方米 |
旧料归原主 | ||
|
六 |
小桥 |
钢筋混凝土矩形板桥 |
800-1200元/平方米 |
按桥面面积计算 | ||
|
七 |
涵洞 |
石盖板涵跨径1-2m |
300-500元/m 400-1500元/m 600-1800元/m |
|||
|
八 |
台田石堰 |
30-50元/m |
||||
|
九 |
水渠 |
土筑水渠、水池 |
按挖方体积40-60元/立方米 |
不包括田间毛渠 | ||
|
石砌水渠、水池 |
30-50元/立方米 |
土方另计 | ||||
|
十 |
水井 |
手压井 |
10元/m 1300-3000元/m |
1.水井补偿包括开凿工程、用料及用工等费用 | ||
|
十一 |
乔木 |
胸径小于5cm |
移栽费1.5-3元/株 20-30元/株 30-45元/株 45元/株 |
乔木系指用材林种， | ||
|
十二 |
果树 |
苗木 |
移栽费1.5-3元/株 |
果树包括:苹果、 | ||
|
十三 |
灌木 |
一年生以内 |
2-4元/墩 |
每墩出条数 | ||
|
十四 |
电力 |
低压线路 |
900-1200元/杆 |
包括电线等材料 | ||
|
十五 |
砖窑 |
18、20、22、32门轮窑 |
7000-10000元/门 |
包括烟囱 | ||
*城市规划区内国有土地上的房屋拆迁改造，按《山东省城市建设房屋拆迁管理办法》执行；搬迁压煤建筑物，按鲁政发24号文执行。
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